楼市寒冬已至，保住钱袋子才是关键。别再盲目幻想房价反弹，小心成为下一个“借钱卖房”的人！作为一个房产博主，我身边有不少房产中介朋友，他们更能感受到市场的真实温度。

昨天，一位中介朋友向我大倒苦水，说遇到了一件匪夷所思的事：有客户居然要借钱才能把房子卖掉！过去都是借钱买房，现在却要倒贴才能脱手，这听起来像个笑话，却是楼市的真实写照。

这位客户的故事是这样的：2020年，他在深圳沙井花了680万买了一套房，而上个月，仅仅以330万的价格就卖掉了。不仅首付血本无归，还倒欠银行120万。最后，他不得不四处求亲告友，凑了120万才把这套烫手山芋脱手。

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你可能会觉得这是天方夜谭，但算一笔账你就明白了：当初首付200万，贷款480万。五年下来，大部分钱都用来支付利息了，本金才还了30万，还欠银行450万。现在房子只能卖330万，当然不够还贷款，只能借钱补窟窿。

种种迹象表明，2026年的房价走势早已显露端倪。

第一，城镇化进程踩下刹车，房子已经“填不满了”。过去房价上涨，很大程度上依赖于农村人口涌入城市。但现在，这种趋势已经放缓。数据显示，2025年全国城镇化率已经接近天花板，住房套户比达到1.16，这意味着平均每户人家拥有超过一套住房，空置率也超过12%。在聊城、保定等城市，这一比例甚至高达1.5套/户。当人们已经拥有住房时，即使房价下跌，他们还会轻易入市吗？过去是“人等房”，现在是“房等人”，购房需求已被大量满足，房价上涨的动力自然不足。

第二，买方市场已经到来，房子挂牌半年无人问津。楼市早已告别卖方市场。2025年1-9月，全国新房销售面积和销售额分别下跌了5.5%和7.9%。二手房市场更是惨淡，挂牌量突破750万套，创下历史新高。大量的房源堆积如山，但买家却越来越少。安居客的数据显示，9月份百城二手房平均需要挂牌95天才能卖出，三四线城市更是长达99天。一套房子挂牌三个多月，能卖出去都算幸运。开发商也坐不住了，截至9月末，全国商品房待售面积高达7.59亿平方米，按照目前的销售速度，需要20多个月才能消化，积压了十几万亿的资金。过去是“抢房”，现在是“挑房”，买家可以慢慢挑选、狠狠砍价，卖家只能降价求售，甚至不惜借钱卖房。

第三，刺激政策已达极限，即使再次降息也无济于事。为了提振楼市，各种政策工具几乎已经用到了极致。例如，广州早在前年9月就放开了长达14年的限购政策，实行“三不限”政策；首套房首付比例降至15%，商业贷款利率低至3.0%、公积金贷款利率低至2.6%，均为历史最低水平；存量房贷利率下调，每年为5000多万家庭节省1500亿元利息。然而，市场反应平淡。即使一线城市放松了限购，成交量依然难以提升。各种政策如同过期药物，长期使用会产生抗药性，再加大剂量也难以奏效。关键在于，市场信心已经动摇。人们普遍预期房价还会下跌，即使利率再低、首付再少，也不敢轻易入市。“买了就亏”的心理一旦形成，短期内很难扭转。

第四，房子可能变成负资产，欠银行的钱越来越多。更令人担忧的是，房价下跌的同时，你的债务并不会减少。举个例子，五年前你以300万的价格购买了一套房子，首付30%为90万，贷款210万，负债率为70%。五年后，你偿还了50万贷款，还欠银行160万，但房价下跌了30%，银行评估价仅为200万。此时，你的家庭负债率是多少？答案是80%（160万÷200万×100%）。这意味着，你的负债率不降反升。国家金融与发展实验室的数据显示，2025年一季度居民杠杆率从61.4%升至61.5%，负债反而增加了。在居民负债中，房贷占比高达70%，总额高达41万亿。房价下跌意味着房子贬值，而债务却不会减少。2023年以来，全国已有175万户家庭的房子沦为“负资产”。就像深圳那位业主一样，房子只值330万，却欠银行450万，卖房后还得倒贴钱。过去，房子是资产，现在却可能成为负担。拥有多套房产的人每天都在担心房价下跌和债务问题，焦虑感油然而生。

别再对房价反弹抱有幻想。2025年9月，新房价格环比下跌0.4%，为11个月以来跌幅最大，且下跌速度还在加快。那个闭着眼睛买房都能赚钱的时代已经一去不复返了。住建部已经明确表示，“十五五”期间将推进房地产新模式，高杠杆、高周转的老路已经走不通了。

因此，如果你手头有多套房产，还背负着沉重的房贷，务必认真评估风险。楼市寒冬已至，现在不是考虑“买不买房”的问题，而是“如何保住手里的钱”的问题。如果还执迷不悟，下一个“借钱卖房”的人，很可能就是你！

发布于：江西省